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Les opérations immobilières dans la République Dominicaine sont régies, réglées et protégées par la Loi Non 108-05 de Registre Immobilier. En vigueur depuis le 4 avril 2007, et ses règlements d'Application. La propriété d'un immeuble est acquise par l'inscription dans le Registre de Titres correspondant d'un acte de transaction, légalisé devant Notaire, qui remplit les conditions légales. Une fois inscrit l'acte, l'Inspecteur de Titres enverra à nom de l'acheteur un Certificat de Titre qui vérifie son droit de propriété sur l'immeuble.

Aspects préliminaires pour effectuer un achat immobilier sûr :

Tant en République Dominicaine comme dans tout pays du monde. Il est recommendable avant d'effectuer l'achat d'un bien immeuble, que l'acheteur sollicite les services d'une Agence Immobilière sérieuse, professionnelle et responsable. Qui veille et garantit, fidèlement ses intérêts. L'agence immobilière se chargera d'effectuer les diligences et les vérifications légales pertinentes et nécessaires pour assurer les droits de son client, avant et après la signature de Transaction.

La Promesse de Transaction :

La majorité des opérations immobilières dans la République Dominicaine commencent avec l'abonnement d'une Promesse Vente ou Option d'Achat, dans la vertu duquel l'acheteur livre un réservoir, une avance ou une réserve au vendeur. ET le vendeur se engage à vendre sa propriété à l'acheteur, sous les termes considérés dans la Promesse ou l'Option. Le contrat est souscrit par les parties en présence d'un Notaire, celui qui légalise les signatures. La Promesse ou l'Option doit contenir une description détaillée de tous les aspects significatifs de la négociation, comme la description de la propriété, le prix de vente, la forme de paiement, les garanties, les causes de résolution, etc. Donc sa fonction est de régler la transaction depuis ses débuts jusqu'à ce qu'on complète le paiement du prix et on souscrive le Contrat de Transaction qu'il servira à transférer la propriété à l'acheteur. Une Promesse de Transaction bien rédigée devra contenir les informations suivantes et les mentions minimales :

a) Noms complets et généraux des parties. Si le vendeur est marié, on requerra la signature de son conjoint.

b) Description cadastrale de l'immeuble objet de la vente.

c) Prix vente et forme de paiement.

d) Clause résolutoire en cas d'inaccomplissement de paiement, s' il a été convenu.

e) Date de livraison de l'immeuble.

f) Liste des vérifications légales qui doivent être menées à bien en ce qui concerne l'état l'immeuble et l'accord des paiements au résultat positif de ces vérifications.

g) Obligation du vendeur de signer le Contrat de Transaction en recevant la totalité du paiement de prix de vente.

Le Contrat de Transaction :

Tout comme la Promesse ou l'Option, le Contrat de Transaction est souscrit devant un Notaire celui qui légalise les signatures des parties. Il a pour but la cession du droit de propriété du vendeur à l'acheteur et équivaut à l'écriture publique utilisée en Espagne et en Europe. Très souvent il s'avère recommendable fiscalement, de faire l'achat à nom d'une société dominicaine au lieu à titre personnel.

Détermination et paiement des impôts transfert et registre :

Le Contrat de Transaction doit se déposer dans l'Administration Locale de la Direction Générale d'Impôts Internes, pour solliciter la taxation de l'immeuble acheté. L'Administration Locale de la Direction Générale d'Impôts Internes vérifie si le vendeur est à jour dans l'accomplissement de ses obligations fiscales, et comisiona à un inspecteur pour qu'il évalue l'immeuble et détermine la quantité des impôts à payer. Cette procédure peut retarder plusieurs jours ou semaines, en dépendant principalement de l'accumulation de travail de l'inspecteur assigné pour effectuer la taxation ou de la distance entre la situation des bureaux de l'Administration Locale et le lieu où on trouve l'immeuble.

Inscription de la transaction dans le Registre de Titres :

Obtenue la taxation de la propriété et payés les impôts de transfert, le Contrat de Transaction et le Certificat de Titre de la propriété vendue devront conjointement se déposer, avec la documentation fournie par l'Administration Locale de la Direction Générale d'Impôts Internes, dans le Registre de Titres correspondant à la juridiction où on trouve l'immeuble acheté. Dans la pratique, l'inscription est soumise aux formalismes plus variés qui exigent que dans la majorité des cas l'Agence Immobilière doive comparaître dans le Registre de Titres à accélérer cette dernière, ce qui représente une différence marquée avec d'autres pays comme l'Espagne, où l'inscription de l'écriture publique peut être encore faite par courrier ou par fax, en remettant ensuite ce qui est original par courrier ou de manière personnelle, dans tout Registre de Propriété du pays.

Expédition du Certificat de Titre :

Une fois inscrite la transaction dans le Registre de Titres correspondant, on envoie un nouveau Recommandé de Titre à nom de l'acheteur et on annule le Certificat émis précédemment au vendeur. Il est important de souligner que le droit de propriété de l'acheteur existe depuis le moment précis où s'inscrit la transaction. L'expédition de du nouveau Certifié de Titre peut prendre depuis des jours à plusieurs mois, suivant le bureau du Registre de Titres concernés. OU la capacité gestion et accélération de l'agence immobilière.

Vérifications Nécessaires:

Pour entamer les vérifications nécessaires, le vendeur doit fournir à l'acheteur ou son conseiller légal, les documents suivants :

Photocopie du Certificat de Titre de l'immeuble.

Photocopie de la mensura ou du plan de l'immeuble. En vertu de la nouvelle Loi de Registre Immobilier, le ventes d'immeubles qui n'ont pas été délimité, c'est-à-dire, qu'elles n'ont pas une désignation cadastrale unique et un plan de mensura individuel dûment approuvé, ils ne pourront pas être inscrits dans le Registre de Titres, sauf dans les cas suivants : (1) transactions effectuées avant le 4 avril de de 2007, lesquelles pourront être inscrites pendant une période de tolérance de deux années qui termine le 4 avril 2009 ; et (2) Transactions de propriétés complètes sans délimiter, on ne permet pas de ventes de portions de ces propriétés pour une seule fois. On ne permet pas de secondes cessions sans délimitation.

Photocopie de la Cédule d'Identité du vendeur ou de son Passeport et de celle de son conjoint s'il est marié.

Photocopie du reçu de la Direction Général d'Impôts Internes (DGII) dans lequel figure le dernier paiement de le impôt sur la propriété (IPI) ou photocopie du certificat d'exonération du paiement de cet impôt, tout comme copie de la certification de la DGII dans lesquel il figure que le vendeur se trouve au jour dans ses obligations trésoriers.

Si le vendeur est une société :

Photocopie du dossier constitutif de la société, du Certificat de Registre de la société dans le Registre Marchand, à jour, et de l'acte qui autorise la vente.

Certification envoyée par la DGII, dans lesquel il figure que la compagnie est à jour avec le paiement de ses impôts.

Si l'immeuble fait partie d'un condominium :

Photocopie de la déclaration de condominium.

Photocopie du règlement de condominium.

Photocopie des plans de construction, dûment approuvés par les autorités correspondantes.

Certification du condominium en faisant figurer que le vendeur il est à jour avec le paiement des quotes-parts de maintien.

Photocopie de des dernières trois assemblées tenues par le condominium.

Si l'immeuble est un logement individuel :

Photocopie des plans de construction, dûment approuvés par les autorités correspondantes.

Inventaire des effets mobiliers existants.

Copies des derniers reçus de approvisionnements : eau, lumière, téléphone, etc.

Après obtenue la documentation précédemment indiquée, la tâche de DominicanCasa Realty, consiste à vérifier que l'immeuble qui figure dans le Certificat de Titre soit libre de tout droit de troisième y de duquel c'est précisement l'immeuble que souhaite acheter son client.

À ces fins, nous prendrons les pas suivants :

Recherche dans le Registre de Titres : DominicanCasa Realty solliciterait une certification du Registre de Titre dans lequel figure l'état juridique de la propriété.

Vérification par un arpenteur : Notre arpenteur (expert topographe) vérifierait que l'immeuble à acheter c'est le même que celui qui figure sur le plan présenté par le vendeur, à moins que s'agit d'urbanisations préalablement vérifiées. On a donné des cas dans que, pour des raisons d'erreurs dans la mensura ou par des manoeuvres frauduleuses de le vendeur, la propriété présentée à l'acheteur n'est pas la même que celle qui figure dans le Certificat de Titre. Il est recommandable d'effectuer la vérification de le plan même s'il s'agit de terrains délimités ou subdivisés avec le approbation de la Direction Générale de Mensuras Cadastraux.

Autorisations : DominicanCasa Realty il confirmerait que la propriété objet d'achat pourra être utilisée aux fins souhaités. Bien que l'ordre urbain dans la République dominicaine soit très déficient, il existe beaucoup de restrictions légales qui doivent être prises en compte avant d'effectuer l'achat. Par exemple, la Loi 305 de du 1968 il établit une zone maritime de 60 mètres, à partir de la pleine mer, à à long ce qui est de toute la côte du pays, qui en effet fait passer au dominion public toutes les plages dominicaines. On ne permet pas de constructions dans le zone maritime sans une autorisation spéciale du Pouvoir Exécutif. En outre, dans les zones touristiques il y a des restrictions de construction administrées par le Secrétariat d'État de Tourisme.

Possession : DominicanCasa Realty il vérifie par vous, que le vendeur est en possession de l'immeuble a acheter et qui n'existent pas occupants ou améliorations appartenant à des tiers. Nous prendrons des soins spéciaux dans le cas de propriétés qui ne sont pas encerclées et qui sont trouvé hors d'urbanisations connues. D'exister locataires, locataires ou colons dans l'immeuble, nous le lui communiquerons de immédiat à l'acheteur. Puisque la loi dominicaine celles-ci personnes et que par conséquent, les déloger il pourrait résulter d'être une tâche difficile et coûteuse.

Employés : Le vendeur devra payer les prestations de travail correspondant aux employés en rapport avec l'exploitation de la propriété objet d'achat.

Services : De même, nous vérifierons qui le vendeur n'a pas de dettes en suspens par concept de services de eau, lumière, téléphone ou autres services.

Frais et honoraires pour transférer la propriété

Les frais pour la cession de la propriété du vendeur à l'acheteur s'élèvent à approximativement à 3.1% de la valeur de marché de l'immeuble, ventilé de la manière suivante :

3% par concept de l'impôt sur transferts immobiliers (Loi #288-04).

0.1% petit frais par concept de timbres divers, comme certification de chèque ou chèque, timbres fonctionnaires, etc.

Il convient de souligner que les impôts sont calculés sur la valeur de marché de l'immeuble transféré (Article 20 de la Loi #288-04), par taxation effectuée par les autorités gouvernementales, et non sur le prix stipulé dans le Contrat de Transaction comme dans beaucoup de pays.

Quant aux honoraires professionnels des Notaires en Rec. Dominicaine, le tarif standard est de de 1% du prix de l'achat, ce qui inclut la redaction de la Promesse de Vente et du Contrat de Transaction, ainsi que sa légalisation.

Impôts sur la propriété

Les immeubles intitulés à nom personnel qui ont une valeur supérieure à aux cinq millions de pesos (100.000€) Sont soumis au paiement annuel de de 1% de sur tout excédent sur cette somme, par concept de l'Impôt sur la Propriété Immobilière (IPI), sauf les exceptions suivantes :

Propriétés rurales.

Immeubles dont les propriétaires ont 65 ou davantage d'années d'âge, quand ceux-ci auront été des propriétaires de ces immeubles par plus de 15 années et n'aient pas aucune autre propriété à son nom.

Achat d'immeubles par des étrangers

Il n'existe actuellement de l'aucune restriction à l'achat d'étrangers d'immeubles dans la République dominicaine. Précédemment, le Décret Non 2543 de de 1945 et ses modifications exigeaient de l'étranger d'obtenir l'autorisation préalable du Pouvoir Exécutif sauf des exceptions certaines. Cette norme a été abolie par le Décret Non 21-98 de du 8 janvier 1998 qu'il a établi comme seule condition que le Registre de Titre maintienne un enregistrement, pour des fins statistiques, de toutes les ventes faites à étrangers.

Les immeubles et le droit successoral

Les étrangers peuvent librement hériter des biens immeubles dans la République dominicaine. Toutefois, s'ils ne sont pas des résidents dans la République dominicaine, les impôts successoraux qui doivent être payés voient augmentés dans 50% cent au-dessus de ce que payerait un résident. En outre, la succession de biens immeubles établis dans la République dominicaine est soumise à la loi dominicaine, laquelle établit une réserve héréditaire obligatoire en bénéfice des fils de la personne décédée. Par exemple, un étranger avec un fils doit réserver à son héritier cinquante pour cent de son patrimoine immobilier en République Dominicaine sans importer qui la loi sa nationalité ou de son testament établit le contraire.